수원명도소송, 재건축 상가명도소송 항소심 임대인이 승소한 사례

 

 

안녕하세요. 법무법인 어진, 수원명도소송전문변호사 하동권입니다.

 

 

건물이 오래되면 이곳저곳 하자가 발생하기 마련이죠. 상가건물도 예외는 아닌데요. 그런데 당장 재건축이 진행되어야 하는 상황에서 세입자가 퇴거를 거부하고 상가를 점유하고 있다면? 임대인 입장에서는 당연히 당황스러울 수 밖에 없습니다.

 

 

이런 상황에 이용할 수 있는 방법이 명도소송을 통한 퇴거인데요. 명도소송이란 불법적으로 점유하고 있는 세입자를 퇴거시킬 수 있는 합법적인 절차입니다. 즉, 소송을 청구할 수 있는 요건만 충족하면 승소가 어려운 소송은 아닙니다.

 

 

 

 

여기서 말하는 명도소송 청구요건이라 함은 적법하게 임대차계약해지사유에 해당되고, 그로인해 세입자에게 더 이상 계약을 하지 않겠다는 통보를 하면 됩니다.

 

 

그러면 명도소송을 통해 세입자를 내보낼 수 있는 법적인 명분을 얻을 수 있습니다. 그런데 계약해지가 적법하기 위해선 다음과 같은 경우여야 합니다.

 

 

일반적으론 한번 체결한 임대차계약은 중간에 함부로 계약을 파기할 수 없습니다. 다만 현행법은 예외적으로 계약도중이라도 세입자를 내보낼 수 있게 해두었습니다.

 

 

 

 

바로 아래와 같은 경우일때입니다.

 

 

1]. 상가임대료 3회이상 연속하여 연체한 경우

 

2]. 임대인의 동의없이 다른 제3자에게 불법으로 전대차 계약을 체결한 경우

 

3]. 임대인의 동의없이 상가건물을 개조한 경우

 

4]. 상가건물이 노후하여 재건축을 해야 하는 경우

 

5]. 상가임대차계약이 종료되었지만 불법점유를 하고 있는 경우

 

 

따라서 상가재건축을 사유로 세입자에 더 이상 계약을 하지 않겠다는 통보를 하였다면 명도소송을 할 수 있습니다.

 

 

다만 충분히 승소의 여지가 있는 경우지만 억울하게 명도소송 1심 재판에서 패소하는 경우가 간혹 발생합니다.

 

 

 

 

수원명도소송, 재건축이 적법한 계약해지 사유지만, 명도소송에서 패소하는 이유!

 

 

오늘날 상가임대차보호법은 위에서 말씀드린대로 임대인의 계약중도사유를 인정하고 있는 것도 맞습니다.

 

 

하지만 그와 반대로 상가세입자의 권리보호를 위해 ‘계약 위반 등의 사유가 없으면 세입자는 재건축을 이유로 퇴거할 의무가 없다’라고도 명시를 해두고 있습니다. 그렇다보니 아래와 같은 사유에 해당되면 명도소송을 진행해도 기각이 될 가능성이 있습니다.

 

 

1]. 상가임대차계약 체결당시 재건축계획을 구체적으로 미리 알리지 않은 경우일 때

 

2]. 건물이 노후화되었거나 훼손되어 안전상 문제가 우려되지 않은 경우일 때

 

 

 

 

오늘 소개해드릴 성공사례의 주인공 역시 그러하였습니다.

 

 

의뢰인은 당장 재건축이 진행되어야 함에도 불구하고 세입자가 계약갱신요구권을 행사하여 아직 임대기간이 만료되지 않았다고 퇴거를 거부하고 있어 재건축에 난항을 겪는 상황이었습니다.

 

 

따라서 상가세입자를 내보내기 위해 명도소송을 진행하였습니다. 하지만 1심 재판부는 의뢰인이 아닌 세입자의 손을 들어주었습니다. 의뢰인의 명도소송을 기각하였던 것인데요.

 

 

그렇기에 상가세입자를 내보내기 위한 마지막 기회라고 생각하고 2심 항소심을 진행하기 위해 저희 수원명도소송로펌을 찾아주셨습니다.

 

 

 

 

수원명도소송, 상가명도소송 항소심에서 1심판결뒤집고 인도집행에 성공한 이유!

 

 

상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)

 

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

 

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

 

 

위의 법조문에서 확인하실 수 있으시겠지만 상가건물은 세입자가 원하면 최대 10년까지 계약갱신을 할 수 있습니다.

 

 

이때 임대인은 거부를 할 수 없습니다. 법정 상한액의 5% 범위내에서 상가임대료만 증액을 할 수 있습니다.

 

 

 

 

그래서 최초 임대차기간 개시일로부터 10년이 지나지 않았다면서 상가세입자는 이러한 계약갱신청구권을 행사하면 퇴거에 불응을 하는 상황이었습니다.

 

 

하지만 상가입대차법 규정상 갱신된 임대차계약은 총 10년의 범위내에서 2년 한도로만 연장되었기에 임대기간이 이미 만료가 된 것이라 할 수 있었습니다.

 

 

거기다 상가임대차계약당시 재건축 계획에 대해 미리 고지를 하지 않았지만, 상가건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고 우려가 있는 상황이었습니다.

 

 

하여 안전진단 검사를 진행하여 재건축이 필요하다 인정을 받은 사안을 증거로 제출하며 안전사고의 우려가 있음을 입증하였습니다.

 

 

 

 

더불어 상가임대차계약이 만료되기전에 6개월전에서부터 1개월전까지 세입자에게 재건축을 이유로 임대차계약 갱신거절을 통보를 하였다라는 주장도 펼쳤습니다. 다행히 이와같은 점이 인정되어 2심 항소심 재판부는 1심판결을 취소한다라는 판결을 내렸습니다.

 

 

만일 1심 명도소송을 진행했을때와 동일한 주장으로 2심 항소심도 진행했다면 2심 항소심 결과도 불투명했을 것입니다. 그러나 1심 재판처럼 단순히 오래 되었고 건물이 낡았다는 주장에서 벗어나 안전진단을 진행하여 그 결과를 받은 것이 2심 항소심에서 판결결과를 뒤집는데 결정적인 요인이였습니다.

 

 

매번 말씀드리지만 상가임대차기간이 10년미만이고 세입자가 갱신을 원하는 경우라도, 첫째, 계약서 작성시 재건축을 사전에 고지한 경우이거나 둘째, 노후화가 심해 안전사고가 우려되는 경우이거나 셋째, 다른법령에 의해 철거 등이 진행되는 경우처럼 적법한 사유가 있다면 세입자를 내보낼 수 있다는 점을 꼭 명심하시길 바랍니다.